智美觀察

探索適合我國養老地產發展的盈利模式

發布:2016-10-31 關鍵詞:養老地產、養生養老、養老地產策劃規劃

    中國在快速地進入老齡化社會,養老產業已經成為未來數十年長期存在的巨大剛性需求市場,各大地產商、中外投資方、金融機構、保險機構紛紛關注并意圖布局養老市場,希望分食這塊巨大蛋糕。

一、目前,國內養老項目開發主要是借鑒美國和日本模式

1.美國養老模式

    美國養老模式的特點是大規模開發,市場化運作,專業化程度高,市場細分清晰,是國內開發企業傾向于學習的模式,從很多項目都叫“太陽城”、“鳳凰城”就能夠看出來。

    但是,美國養老地產經過長期發展,已進入穩定發展階段,形成完整的融資、建設、運營的市場化專業體系。反觀國內,養老市場剛剛起步,各個環節的專業力量還不夠,開發企業獨力承擔,風險高、壓力大。

    另外,中美文化存在巨大的差異性,最典型的就是中國老人不能接受遠離家人,完全在一個老人社區中的養老方式。所以我們說目前中國直接學美國模式會有問題,不過美國的專業化市場分工模式肯定是大勢所趨。


2.日本養老模式

    日本養老模式的主要特點是“小而精”。日本的土地、金融等政策與國內相差很大,國內更多應該學習日本的精細化管理、專業化的物業設計和人性化服務,采購和使用日本的各種專業老年設備和器具等,但是直接學習日本的模式很不現實。

    例如,有一個國內項目請了日本設計師來設計老年公寓的戶型,結果日本設計師設計的戶型面積是18平米,這個尺度在國內市場上根本不被人接受。在一個中日養老論壇上,有國內的開發企業拿著7平方公里的項目請教日本多位養老專家的開發意見,日本專家們都傻眼了,因為他們對這么大規模的項目完全沒有概念。


二、開發與經營的四個現實問題

    中國的經濟水平、文化因素、地域區別、人口特征、土地政策、金融政策等方面,都決定了養老市場一定有著鮮明的“中國特色”,簡單的“拿來主義”行不通。

    中國目前開發養老地產有幾個現實問題必須解決:

    從開發的角度來看,一是缺少長線資金支持開發,導致開發企業必須以銷售作為主要的盈利模式;二是土地的產權問題導致投入產出比低,開發企業對養老的配套設施不愿多投入。

    從經營的角度來看,一個是文化融入問題,項目需要繼承中國普適的“家文化”、“孝文化”的內涵,并符合當地的文化傳統;另一個就是用人難問題,養老服務行業成熟人才稀缺,護理人員數量和質量都嚴重不足,人員流動又很頻繁,難以建立專業團隊并提供穩定而高質量的服務。


三、符合國情的三種養老地產開發模式

    面對這些問題,從而總結出了三種符合國內實際情況的開發模式原型,與大家分享和探討。

1.“老少配”的隔代親情社區模式

    這種開發模式打造的是一種適老化的生活社區,適合在城市外圍區域開發(直接受城市公共交通輻射),開發規模約500~600畝較為適宜。

    開發企業需要自持少量養老物業用于經營,依靠其他物業的銷售來盈利。整個社區是年輕人群與健康老人混合居住,并不是僅僅針對老年人的社區。這種模式的優點是多方面:

    ①“少量持有(少于30%)+大量銷售(大于70 %)”可以讓企業有條件持續開發;

    ②“年輕人+老人”的混合居住可以降低老人的孤獨感,整個社區中的老人組團“分隔而不分離”,子女與父母既能夠相互照顧,又能避免生活習慣的相互干擾,整個社區既有年輕活力又有安寧安詳的居住氛圍,非常符合中國人的“家文化”傳統,市場接受度很高。

    

2.完全持有的會員制醫養綜合體模式

    這種開發模式打造的是一種專業化的養老機構,需要依托城市的醫療資源,適合在城市區域內開發。此種模式必然是全部持有物業,不能銷售產權,項目的占地規模不能太大,針對的客戶是高齡老人或者慢性病老人,需要提供專業護理服務。這種開發模式有兩個開發要點。

    第一個要點是采用“會員制模式”盈利; 第二個要點是“醫養結合”,物業提供一定的“醫療”功能,引入康復醫院、中醫院等機構,這類醫療機構既可以提供老人需要的康復和養生服務,又可以使用醫保,降低老人的支付門檻,這是項目的核心吸引力。同時,物業中的老年公寓、護理院等提供了專業化的養老服務,支撐了會員制模式。


3.關鍵設施驅動的養生目的地模式

    此類模式打造的是一種“旅游+養生+養老”的主題社區,是“強養生弱養老”的功能定位。

    此類項目的區位一般比較遠,距離主城區的車程在半小時到1個半小時不等,自然資源較優良,地塊規模較大,但是配套條件非常不足。這種模式針對的主要客戶并不單單是老人,還有更多具備高保健意識的中高端家庭。

    之所以稱之為“養生目的地”是因為開發企業必須持有一定規模的養生主題設施來保證項目對目標客戶的吸引力,以克服距離問題。此模式依靠物業銷售、會員服務銷售和持有設施的經營來盈利。

    主題社區的打造主要從四大方面入手,包括環境體系、項目體系、服務體系和居住體系;功能平臺要圍繞保障身體健康、資產健康、精神健康、日常生活和生活空間這五大需求來構建。

    養老地產的三種開發模式總結的僅僅是一種開發原型,項目操作中會有具體的情況和更加復雜的條件,并不是簡單照搬某一種原型就能直接解決問題的,實際的項目可能需要幾種模式的組合,或者項目在不同發展階段運用不同模式。

    

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