智美觀察

國內外15種養老地產開發模式全解析(二)

發布:2016-11-01 關鍵詞:養老地產、養生養老、養老地產策劃

三、與旅游或商業地產結合

     養老地產與旅游、商業地產共同開發,也是較為常見的一種形式。

8、在旅游風景區中開發養老居住產品

    養老地產與旅游、休閑農業、養生產業相結合是較為合適的一種模式。目前市場上已經有一些開發商嘗試在開發旅游地產的同時,加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。這類養老項目一般會選在具有較好的風景資源或特色文化資源的地區,例如海南、廣西、云南等地。

    此類項目的用地規模往往較大,各類居住產品、服務設施容易較為分散,因此在規劃設計時,應將養老居住產品相應地集中布置,并注意就近設置配套服務設施,節省服務管理的人力,避免出現交通路線過長、服務不到位或老人出行不便等問題。

    一些與風景資源結合的項目中,老人可能僅在一年里的某個季節或時段來此居住,或者與家人、同伴前來短暫度假。在設計時應注意對養老居住產品的創新,例如設計新型的養老公寓,既能適合單人、多人入住,又能滿足舉家外出度假、老人長期療養的需求,還可以供老人與多位子女聚會慶祝、老人與多位朋友結伴度假等。同時,養老公寓的居室還可轉變為賓館客房,供公司集體開會、培訓使用。這種適應性強、靈活可變的產品形式有利于開發管理者實現多種經營。


9、與商業地產結合,開發老年公寓

    在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時,搭配建設老年公寓,也是一種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言,他們希望能享受城區中便利的商業、休閑配套資源,而當他們需要護理時,往往更不愿放棄城區的優質醫療資源。特別是一些高端養老客戶群,他們具備相應的經濟實力在城市中心區養老、消費。若能在較為繁華的地段建設高端養老公寓,則能滿足這些老年人的居住需求。

    由于城區內的土地價格較高,開發者通常會選擇較為集約的開發模式,例如將老年公寓與普通住宅共同結合在一棟高層建筑中。以日本東京的豊州老年公寓為例,其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區內,周邊1公里范圍內配有大型綜合購物中心、醫院、公園、大學等配套設施。老年公寓采取復合居住模式,同一棟樓內集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產品,使出租對象多樣化,從而降低運營風險。設計時需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口,以便單獨管理。

 

四、與國際品牌接軌

    這類開發模式指與國際養老專業品牌接軌,引入外資或運營管理團隊,共同開發養老產品。常見的有以下兩種模式:

10、引入外資,建世界型連鎖老年設施

    目前一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場,建設連鎖型老年設施,以緩解其國內的養老壓力。例如歐洲一些國家的養老服務成本非常高,他們希望能在勞動力相對低廉的國家(如中國)拓展市場,選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老設施,讓老人在比較健康的年齡段到這里養老。對于我國而言,能夠借此機會引入外資,并學習國外先進的護理、管理經驗,同時也能在一定程度上促進就業、帶動消費。


11、與國際知名養老品牌共同開發,引進管理模式

    最近的養老地產開發熱潮促使很多開發商、投資者或政府人員都到國外參觀考察,從中看到了很多先進的管理模式,并希望能夠將其在國內推行和實現,例如引進國外老年運營管理團隊,或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性,但要注意將其“本土化”。雖然美國、歐洲、日本等發達國家的養老產業發展較為成熟,但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習慣、經濟條件和思維方式與國外老人有很大差別,直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”,需要適當轉化。

    例如我國老年人的居住習慣更加重視房間朝向和節能,他們比較喜歡南向,喜歡陽光和自然通風,重視節約用電,不習慣長時間使用空調。諸如這些因素都會對養老項目的規劃形式、建筑設計、運營管理模式產生影響。如果對我國國情不夠了解,直接“生搬硬套”,就容易產生很多問題。

    美國養老社區在規劃時對于朝向的限制要求較少,與我國不同


五、以其他方式轉型

    除上述幾類開發模式之外,當前市場上還出現了很多其他形式。具體說來,有以下幾種:

12、與保險業結合,利用險資投資養老地產

    目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特征來看,由于其資金規模較大,回報要求低而周期又長,相比來說更為適合投資養老地產,也有利于養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。


13、與護理服務業結合,將原有優勢注入養老地產

    在對日本養老產業的研究中發現,一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始,逐步向養老地產方向轉型,并最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。

     

14、利用自身獨特資源轉型開發養老地產

    在我們所接觸到的項目中,曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養老地產的情況。這類公司具有自身獨特的資源優勢,一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處,很多經驗都能夠應用于養老設施的管理服務中,另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓,或在酒店中提供養老服務等。

    

15、將舊的國有資產盤活,改造為老年設施

    可將一些閑置的國有資產盤活,改造為老年設施,例如城里的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好,在城市中的分布相對均勻,比較適合進行改建。隨著我國的人口結構逐漸向高齡化、少子化發展,幼兒園或小學很有可能空置下來,將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。

    這種開發模式的重點在于,需要選擇便于進行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結構的建筑可改造性較強,內部墻體移位相對靈活,更有利于進行改建。 


小結

    養老社區是當前老齡化浪潮下的新興事物,在開發模式、經營管理和規劃設計等方面都亟待探索。養老地產的開發并不因市場的缺乏而變得容易,開發者要做好承擔風險的準備。在項目策劃之初,就需要對養老地產的各環節進行整體把握,系統化思考,從而明晰自身適合的開發類型和可利用的資源;在進行養老居住產品的設計時,應充分挖掘我國老年客戶群的特征,創造出適應中國國情的產品類型。

    

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