智美觀察

養老地產:低成本低收費才是王道

發布:2016-10-31 關鍵詞:養生養老、養老地產、養老地產策劃

    《養老度假地產:房地產市場最后一塊金礦?》中提到,養老度假地產要“堅決定位中低端市場,堅決降低成本,堅決不花冤枉錢”,本文重點談談堅持低成本才是開發運營養老度假地產的王道。

一、從案例看:投資額過高導致收費難親民

    先看媒體報道的兩個案例:

    案例1:凱健國際老年護理中心(上海)

    作為美國最大和增長最快的高級養老社區運營商之一,Emeritus旗下的凱健國際老年護理中心來到中國后,便展開了一系列動作,租用了一個項目作為其在中國的第一家老年護理中心。這一中心共有50間標準房以及9間套房,最多入住80位老人。因定位高端養老服務,不包括物業租賃費,僅設施采購與中心改造就耗費2000萬元人民幣。同時,隨著入住率逐漸提升,凱健國際還將為這家中心陸續配備近70位專業服務人員,基本與入住老人達到1∶1的服務比例。

    凱健的營業收入主要由老年用戶繳納的房費與專業服務費兩部分構成。每月房費根據房間標準不同,收費為8000~12000元之間;服務費根據不同的服務程度,收費為4000~10000元。加起來,入住凱健國際老年護理中心的老人需要支付費用為每月12000~22000元,即每年14.4萬~26.4萬元。但因為投資成本太高、價格過高,2012年6月開業至今,凱健國際老年護理中心目前入住率約為25%。

    案例2:“大家庭”養老院(武漢)

    湖北的80后陳卿,在2013年7月,將自家在武漢武昌區中心的35套居民樓改造成了一個名叫“大家庭”的養老院。養老院運營至今,已經擁有198個床位,收住了超過120個老人。然而,陳卿回憶說,在2013年開業起初的半年里,因為入住的老人太少,養老院一度虧損得很厲害。花大力氣培養的專業人才,流失的也很厲害。

    為了達到高齡老人的照料需求,陳卿的養老院光是推倒重新裝修就有兩次,前期投入在500萬左右,還沒算上屬于陳卿的個人房產成本。如今養老院共有120個老人,每人月收費在1500到2500之間,而眼下他才剛剛扭虧,回本還需6年。——來源:新華網(記者 何源)

    第一個案例中,老人每年需支付14.4/萬~26.4/萬元租金與服務費,這在上海也少有人能夠承受得起。每月2萬元的預算足以租賃豪宅以及聘用24小時的護工,不一定要住進高端養老社區中。

    第二個案例中,養老院光是推倒重新裝修就有兩次,前期投入在500萬左右,還沒算上屬于個人房產成本。老人月收費在1500到2500之間,回本還需6年。

    這兩個案例的困境也是目前大多數養老度假社區共同的難題:一邊是日益增長的養老需求,一邊是養老機構經營的虧損。

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二、從需求調查看:未富先老導致支付能力有限

    清華大學周燕珉老師工作室曾對養老度假需求調研,累計調研500人以上,訪及全國160多家養老設施。其調查報告顯示——價格是許多老人考慮的重要因素之一。特別是一些高端養老公寓入住費用較高,并且往往需要交付大筆保證金或會員費,老人就更需要從各方面考慮是否可以承擔入住的費用。

    1、入住資金主要來自養老金、子女和原住房

    通過調研,我們發現目前老人支付養老設施入住費用的資金主要來自3個方面:自己的養老金或積蓄、子女贊助以及出租或賣掉原住房的資金。由于價格高昂,老人往往無法單方面依靠養老金支付養老機構的費用,大多數老人需要加上子女的資助、原住房房租。也有一些老人干脆直接把房子留給孩子,由孩子承擔自己養老的費用。

    2、希望費用在自己可承擔的范圍內

    在調研中,許多老人表示不愿意用子女的錢,希望費用能夠自己承擔。而一些高端養老公寓入住時通常需要支付較高的會員費或押金,老人有時無法單方面承擔。因此,有些老人的子女會幫助老人支付會員費或押金,老人則以養老金、出租房屋的租金支付每月的床位費、餐費等。許多子女還表示,對于入住費用問題,“不能讓老人知道太清楚,老人不愿意花我們的錢”。

    國家統計局陜西調查總隊和國家統計局西安調查隊2014年曾聯合對西安市養老機構(95家)開展了專項調研。其發布的調查報告顯示——

    養老費用多來源于離退休金。入住老人自己支付養老費用的居多。54%的老人養老費用全部來源于自己的離退休工資;18%的老人因為退休金較低,需要靠子女補貼幫助,或以房屋出租金補貼。

    調查顯示,能夠堅持從事護理工作達到3年以上的護理人員不足15%,護理員月薪基本在2000~2400元之間,甚至有的僅有1200元,與勞動付出極不對等。

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三、對策研究:定位中低端,堅持低成本

    從上述案例與調查結果,我們可以清楚地看到,投資商、開發商、運營商競逐高端養老度假市場,與中國未富先老的社會現實以及老人實際支付能力形成錯位、脫節,造成大多數養老度假社區或機構檔次定位過高、投資額巨大、入住率低、微利運營甚至虧損。

    1、定位于平民群體養老度假需求,設施經濟、價位適中,培育大眾養老度假這一更加龐大、更具潛在的中低端市場。

    2、土地問題是核心,首先要解決土地低成本問題。中心城區地價昂貴,近郊區域土地便宜。買地不如租地,建房不如租房。最佳選擇是尋求政府支持,申請作為民營非營利機構,取得劃撥土地,土地成本幾乎為零,未來土地還會升值。

    3、賣產權不如考慮賣股權、賣權益、甚至賣期權,采取出售使用權(會員卡)的方式,可免很多稅費。

    4、安全可靠、經濟實惠才是老人們關注的重點,要嚴格控制設計建造成本。適老性建筑比一般建筑成本略高,注重適老性設計,不追求高檔次、高配置。

    5、學習荷蘭鹿特丹的生命公寓模式——由于老人是盡可能自理的,因此人員配置實際比傳統模式小,維護成本低,而且老人和從業人員的幸福感和歸屬感高,因為他們過的都是有意義的生活。

    6、整合資源、注重服務,出品牌、出品質、出特色,堅持靠長期優質服務盈利。養老度假產業本是微利行業,長期才有盈利。養老度假地產開發運營服務服務不同于一般的房地產開發,它是一個完整的產業鏈,涵蓋物質保障、照料保障、醫護保障等許多方面,急功近利,指望快速出售物業則欲速則不達。

    7、多種經營貼補運營費用。養老度假社區,大多選址近郊,便于開展多種休閑、餐飲等經營項目,內外客戶兼營,既受老人歡迎,也可以補貼運營管理費用。比如,生態種植、果蔬采摘、釣魚捕魚、農家飯菜、露營基地、自釀谷酒、花園足浴、鄉村溫泉、拓展訓練、婚紗攝影、醫療保健、竹藝編織、老年大學……花樣年旗下的彩生活服務集團提出“不收物業費也能賺大錢”、“社區服務盈利空間可達500億”,其思路可供參考。

    養老與度假需求本為一體,在一個人身上,退休前的需求表現為度假,退休后的需求表現為養老,所以筆者將養老與度假并提。從這個意義上講,養老地產社區其客戶群體廣泛,未來增長潛力可觀,等待一大批有戰略眼光、有公益服務意識的開發商投身其中。重要的事情再強調一遍,在競爭中求生存和發展,一定要立足區域市場實際,低成本才是王道,盈利才是硬道理。

    

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