智美觀察

旅游地產發展漸露鋒芒 分權度假模式成未來趨勢(一)

發布:2016-11-01 關鍵詞:旅游地產、旅游地產規劃、旅游地產策劃

    “全年接待旅游總人數預計將達37.2億人次,同比增長10%。全年旅游接待總收入3.3萬億元,同比增長14.6%。”這是來自中國旅游研究院對2014年前三季度旅游經濟形勢分析暨全年趨勢預測的數據。可見隨著國民收入的提高和法定假日制度的完善,旅游已經成為人們生活中不可缺少的一種休閑方式。

  近幾年隨著旅游業的發展,與旅游相關的度假、養生、養老等產業也得到快速發展,特別是與旅游業相結合的房地產業推出的休閑旅游度假地產被看成是業內旅游地產成功轉型升級的標志,在當下更是掀起了一陣陣投資熱潮,也衍生出了分時度假、分權度假等多種旅游度假地產模式。可以說一次次變革和突破,無一不在挖掘旅游地產這一黃金價值洼地的價值和財富。

 

一、房地產傍上旅游業投資前景巨大

  按照我國當前國家法定假日安排來算,元旦1天,春節3天,清明節1天,五一勞動節1天,端午節1天,國慶節3天,中秋節1天,共計11天;法定休息日每年52個周末總共104天,這些全部加起來共計115天。如此多的時間,結合中國旅游研究院發布的37.2億人次旅游總人數(2014年),旅游度假市場潛力如此巨大。

  隨著度假需求的不斷升級,我國居民對旅游地產的置業傾向也在逐年增加。據相關部門調研顯示,早在2013年,就有過半的受訪者表示有旅游地產的購買傾向,相比2012年增加了將近10個百分點。同時,2011年全國銷售額排名前20強的房地產公司中已有一半的開發商進入旅游地產,在上述領域規劃投資總額保有量達到10991億元(2012年數據)。

  “全國旅游地產總體用地規模目前已經超過了十億平米,未來的旅游地產也將向中部、西部、西南地區等地方擴展。”某信息集團旅游地產事業部總經理胡曉鶯女士在“2014年度中國旅游地產發展年報”上披露,旅游地產的購買者基本上屬于社會的中堅力量或者說是中產階層以上的群體。

  “2013年9月到11月在全國重點的城市做的關于大范圍的旅游抽象調研中,我們發現出行目的直接推動旅游地產的商務旅游和度假旅游超過了傳統的觀光旅游,成為了旅行最主要的目的,這也告訴我們,旅行是轉變當中,商務旅游和休閑度假旅游特別值得我們關注。”

  可以預見,在未來,旅游地產的多個衍生產品也將具有巨大的市場價值。

  

二、突破單一模式旅游度假地產漸露鋒芒

  供求關系比一直都是一個行業的發展風向標。旅游地產的發展近年來為何如此火熱?有關專家就指出,住宅的黃金時代已經結束,越來越多的房企都在尋求轉型,轉向商業地產、旅游地產,以尋求新的增長。

  但是,作為“有閑有錢”的產物,旅游地產是否能讓房企真正收獲豐碩的果實?讓無數實力業主和投資客嘗到甜頭?讓整個行業健康持續發展?帶著這些問題一路探索,旅游地產近年來也衍生出不少發展模式。

  雖然我國的旅游地產起步較晚,于20世紀八九十年代才開始。但是,發展到今天,已經越出最初的“旅游+地產”這一單一模式。目前在朝著以產權式酒店等旅游住宿設施為主體的房地產開發、第二居所為主、經營服務、酒店式公寓等形式的旅游地產開發模式發展,發展成效不一。

  隨著旅游地產不斷的發展,近年來分權度假、分時度假等多種模式的興起,已成為旅游度假地產業的一種實踐和探索。“實質上看,作為介于房地產產品和酒店產品之間的一種中間產品,分時度假酒店公寓就是加入了分時度假交換體系的‘時權酒店’。在分時度假產品中會涉及開發商、投資者、度假房產管理公司、律師、金融機構、咨詢顧問等多方主體,情況較為復雜。”針對分時度假,中國旅游研究院昆明分院院長姜若愚在博客中這樣闡述。

  在我國現階段,分時度假曾一度很火,但因鏈條上的各方主體發展不平衡,盡管全國可發展分時度假的產品有上千處,但專業的銷售商不到20家,真正在運作點數制進行交換的系統更是屈指可數。”針對分時度假存在的一些問題,有專家也指出其存在的問題。

  現在,作為超越分時度假而出現的一種全新模式,分權度假在旅游地產界大行其道,更引起業界廣泛關注。

  

三、借力稀缺資源度假物業集群效應凸顯

  “分權度假物業的購買是你購買休閑性物業最經濟實惠的選擇,特別是在近期!”一則投資廣告,將人們的視線轉入到云南旅游度假地產市場。

  “越來越多的旅游度假物業,伴隨著不斷涌入的游客和相應的吃喝娛樂購等多方位需求,正在迅猛發展,尤其在旅游大省云南更是可觀。旅游度假物業的蓬勃發展,不但得益于其豐富的旅游、人文資源,還源于近年來不斷豐富完善的旅游產業配套。”云南一大型旅游地產項目負責人此前接受記者采訪時稱。

     確實,單就度假、休閑物業項目來說,云南大理、麗江、西雙版納、玉溪、騰沖等地就有諸多項目,圍繞洱海、麗江古城、撫仙湖、古鎮等無可復制的資源,打造了萬達西雙版納國際度假區、濱江果園避寒山莊、龍湖·仙湖錦繡、雅居樂·云南原鄉等多個超大體量旅游度假項目,扛起旅游休閑度假度假物業的大旗。

     人們不禁要問,為什么這么火?除了豐富獨特的自然、人文資源,是不是還有可觀的投資收益等方面的誘惑?氣候、植被、山、湖、海等多種資源的特殊性,造就云南熱帶、亞熱帶不同的旅游風情。不同季節,享受溫泉,還是泛舟洱海,或是徜徉雨林,都有不一樣的享受。享有獨特資源的區域,旅游度假地產更具有發展潛力。

  “從目前全國已開發的旅游地產項目來看,涵蓋了海景房、山地、湖景、溫泉、濕地等資源,根據地理地貌及自然資源來差異化打造,產品表現形式就比較多,主要涵蓋產權式酒店、別墅,高尚復合型社區,時權酒店,養老公寓,獨立產權客棧,升級版農家樂,滑雪、溫泉、漂流等運動型度假村,主題式小鎮,體驗式住宿設施,旅游新區,主題式商業中心,旅游商業中心等。”中國旅游研究院昆明分院院長姜若愚透露。

     其中,“溫泉資源在我國相對比較稀缺,我們知道很多地方打溫泉的主題都是假溫泉加熱,真正溫泉的資源是非常受消費者關注的,尤其是未來幾年當中我們推行的養生、養老地產中,溫泉成為非常資源的核心配套。目前我國的溫泉有491個,資源分布的,品質較高的是集中在海南、西南板塊溫泉資源相對來講比較集中的地方。”在“2014年度中國旅游地產發展年報”會議上,某信息集團旅游地產事業部總經理胡曉鶯女士如是說。

  的確,作為溫泉資源比較豐富的西南板塊,安寧、騰沖、大理等地是云南比較突出的寶地。其中,安寧憑借“天下第一湯”的美譽,自古就是溫泉旅游度假的代表。據記者不完全統計,安寧板塊,以溫泉為主題的項目,就涉及溫泉半島等近十個項目。從昆明去安寧,20分鐘就可以住別墅,享受溫泉度假愜意生活,已經成為人們對安寧板塊旅游度假物業的一致共識。

  但是,在如此可觀的資源面前,除去傳統的一日游等模式,如何避開旅游度假物業需要上百萬投入的資金壓力和沒有空閑管理房子的現實,同時又享有物業權益?分權度假的運行,則大大解決了這一問題。

    隨著人們生活水平不斷提高,度假時代的到來已成大勢。分權度假因為同商品房購買模式相同,加之其稀有性,未來升值潛力不小。

  如果以后,分權度假的進入、退出機制更加完善,有了一套完整的保障體系,這也將為旅游度假市場營銷探索出一條新路子。


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