智美觀察

旅游規劃如何實現四大滿意: 政府滿意 群眾滿意 市場滿意與企業滿意

發布:2016-10-30 關鍵詞:旅游策劃、旅游規劃

    旅游規劃如何實現政府滿意、群眾滿意、市場滿意企業滿意呢?首先從旅游規劃在前期要解決三個焦點問題,一是客觀全面的開發條件評價,二是準確的定位,三是清晰可行的盈利模式,絕對不能夸大有利條件,看不到不利因素。

    

一、一個好的旅游規劃應該包含一個好的旅游策劃

    對于度假產品而言,三流的資源可以打造一流的產品。旅游規劃要吃透一個地方,吃透一類產品,吃透目標市場,在此基礎上進行好的策劃。要大膽設想小心求證,要對接政策、對接市場、對接地方,對接企業實際。對于旅游市場一定要有細分的意識。不能只是劃分一個區域市場。沒有細分市場并研究其需求,是不能做出好的規劃的。

    

    例如說,目前很多建筑設計單位,習慣于設計戶型大的別墅,但是旅游地產分為第一居所、第二居所、投資房產與企業會所。第二居所和投資房產是主流,戶型應該小一些。

    

二、目前,旅游投資非常熱,項目競爭很激烈,對于旅游規劃設計的要求也越來越高,要打造成功的旅游投資項目,從一開始的旅游規劃就要考慮四個度:高度、豐度、精度與熱度。

    1.有高度才能引起政府關注和支持,吸引市場關注,更容易在后期經營上形成熱度。行業內不少投資企業犯了主題定位不準的錯誤,造成項目呆滯。

    2.豐度是指對于有一定規模的旅游投資項目來說,產品要盡量考慮不同細分市場的需求,形成豐富的產品線。讓不同人群都有自己感興趣的項目;


旅游策劃


    3.精度很好理解,要立足于做精品。景觀河建筑設計要形成亮點。對于規模較小的旅游投資項目而言,這一點更加重要。

    梅州設計的山杜鵑精品酒店、在肇慶設計的悅榕莊酒店,都是走精品的路線,挖掘當地的特色。山杜鵑挖掘的是當地山區杜鵑花眾多這一特點肇慶悅榕莊是挖掘嶺南文化和肇慶地方文化;

    4.熱度主要是后期經營上的。但是在豐度方面,現在有一個容易發生的傾向是做成大雜燴,例如深圳東部華僑城。沒有主題。這個要盡量注意避免。所以,研究透徹一個地方很重要。

    云南德宏州的凱邦亞湖旅游度假區,當地是盈江傣族景頗族自治縣,傣族文化已經有很多旅游產品,就以景頗族文化作為主題來演繹,請教當地的文化專家,研究景頗族的建筑元素和文化娛樂特點。讓景頗族老百姓也可以看到,今后他們民族可以從落后的茅草房發展成為什么樣子。

    

三、地產成功的前提是旅游成功,旅游成功的前提是文化成功;做人做事,一個核心是換位思考。

    旅游規劃設計方案,要經歷兩次換位思考,一是換位為目標市場,有沒有吸引力?一是換位為投資商,有沒有盈利能力?

    投資商也要多站在目標市場的角度來推敲自己的產品,有些旅游地產,沒有常住人口和流動人口,商業配套經營不起來,業主不愿意來住,成為空城鬼城;文化可以多種形式靈活運用,例如建筑風格、節事活動、主題客棧、主題博物館、主題酒店、主題酒吧。

    目前很多旅游地產是毛坯房出售,業主嫌裝修麻煩,不去裝修業不去入住,這樣的房子就是純地產,但這并不是度假房產。


四、旅游規劃在思考路徑上應該是:我們有什么?周邊有什么?市場缺什么?我們做什么?我們怎么做?

    確定文化主題之后,挖掘素材,把虛的做實,把小的做大,把死的做活;緊緊圍繞文化主題展開。例如廣東河源的御臨門溫泉,就在所有細節圍繞巴厘島文化展開,做純粹,做細節,在不佳的區位背景下做出了一個精品,做出了口碑,市場逐漸打開。

    在一個地方文化不典型、競爭優勢不明顯的地點做旅游,也是可以考慮引進外來文化的,關鍵是文化主題對市場要有吸引力,要做純粹,做細節,做精品。

    過去的旅游投資項目,習慣于一種“亞洲模式”,把老百姓趕走,或者在沒有居民的地方,泰國、馬來西亞也是這樣的,但是現在拆遷安置政策的影響下,我們的項目將不得不越來越多地變成“歐洲模式”,旅游項目與原居民要混在一起。解決好居民利益、建立良好的利益共享機制成為項目持續發展的一個前提。

    對于老百姓的關系處理,有四句話,逐一遞進的對策。首先是以情動人,其次是以理服人,再次是以利誘人,最后是以法管人。

    作為外來投資企業,要與當地百姓建立感情,關心他們,要講道理,不能自私自利,要給對方帶來好處,換位思考,最后是建立規范規則。

    

五、門票經濟是中國旅游的第一階段,以后進入休閑度假時代,講是以二次消費為主的時代;要致力于營造慢生活的氛圍,讓游客來了就不想走,就想留下來住一住。

    交通的日益便利對于旅游目的地而言可能造成“留不住游客”現象的出現。這個情況下不應當抱怨,應當反省自己是不是沒有開發出良好的度假產品,是不是開發了有吸引力的晚間文化娛樂產品。理想的狀態不是交通不便造成的游客被動留下來住宿,而是游客為了來度假主動前來住宿。

    借鑒國際國內度假區的成功經驗,中國度假區開發的要點有四個,一是盡量整體開發或大地段開發,避免小地塊切割開發;二是確保低層、低密度、低容積率、高綠化率;三是加強環境整治,協調風格和色彩;四是將高中低檔市場在地段上分開發展。


六、旅游企業要善于整合資源。要整合內部資源——團隊、規章和企業文化,更要整合外部資源。外部資源往往決定項目高度。對于當前的文化旅游度假地產項目而言,整合文化界資源和醫療衛生界資源往往是關鍵。

    例如說養生,大家說得多,實實在在的產品少。要結合地方文化,例如壯醫壯藥、藏醫藏藥、佛學養生、道家養生,營造養生環境、養生活動、養生餐飲、養生理療和養生教育。這個市場是非常龐大而現實、有現實消費力的市場,不像養老,還是尚未成熟的市場。目前的溫泉,絕大多數是大眾休閑溫泉,不是療養溫泉,沒有養生產品和服務。

    如何整合醫療衛生界資源發展體檢、亞健康保健康復、治未病,甚至結合美容美體,是一個非常值得研究的課題。

    養老是低端產品,而且市場不成熟,目前的老人在低工資時代長大,沒有消費力。養生是中高端產品,是目前40-60歲正在掙錢的人群,他們有消費力和消費意愿;

    旅游規劃要積極把握與旅游業關系密切的中國六大社會發展趨勢:一是汽車時代來臨;二是“亞健康”群體日益壯大;三是進入老齡化社會;四是投資第二住宅、居住郊區化;五是青少年素質教育受到高度重視;六是美容美體產業快速發展。每一個趨勢都是一個龐大的市場,把握這些趨勢,旅游產品才有長期生命力。


七、要深入研究市場、精細開發市場、精心滿足市場。要順應快速交通的發展變化,沿線開發市場,細分市場層次。要形象先導,節慶造勢,分層營銷。對遠程市場立足于樹品牌,對中程市場立足于做規模,對近程市場要努力造忠誠。

    物以類聚,人以群分。旅游規劃設計要細分目標市場,把不同市場的人群分開,不要把面向大眾市場的項目與面向高端市場的項目混在一起布局。要分組團布局,互不干擾。這是“以人為本”規劃理念的一種體現。概況而言,就是動靜分區、組團布局、檔次分離。

    一般來說,布局上要外鬧內靜。要研究景觀,營造景觀,把景觀最好的地方充分利用,發揮最大的經濟效益。山地旅游開發要首先進行地形和水源分析,對于冬季低溫和春季雨霧要有充分認識。一般而言,山頂不宜發展大規模建筑,山腰才更加合適布局度假設施。

    亞熱帶和溫帶的海濱旅游發展不能只看到海。如果只做海的文章,冬半年就只能喝西北風。要上山下海,海陸空立體開發,要大力開發地方文化,要積極發展娛樂和休閑,有條件開發溫泉和高爾夫的要積極開發。

    溫泉小鎮應當有三個要素:首先是溫泉,由溫泉資源發展療養、度假、體檢、養生、會議等產品;其次是社區,餐廳、商店、街巷、廣場、醫院、郵局、派出所、學校、家庭旅館、青年旅館等;第三是文化,濃郁的地方文化氛圍是小鎮的靈魂,例如街頭表演、雕塑、文物古跡、節慶活動等。只有第一要素的是度假區,有了第二要素的是溫泉小鎮,有了第三要素的才可能成為一流的溫泉小鎮。

    對于一個文化主題園而言,主題鮮明、內容豐富、氛圍濃郁、形式新穎,實現較高的知名度和美譽度,是成敗的關鍵。其規劃設計的三大原則是存真(不戲說歷史)、做深(用細節打動游客)、活化(讓游客喜聞樂見);四個具體手法是歸類(做出整個類別的文化)、延線(沿時間軸講來龍去脈,從過去到當時到后來)、擴面(從項目地到全國全世界)、拓鏈(延展產業鏈)。 


八、一個成功的旅游目的地,要實現五個“可”:可向往、可進入、可停留、可消費、可回味。現在大部分的景區出現的問題是不可停留和不可回味。

    “慢生活”小鎮和度假區首先應該是一個“處處是景”的地方,沒有明顯的界線是景區,不會“景區內是歐洲,景區外是非洲”;其次是一個沒有城市化的地方,以鄉村和小鎮為主體景觀,尺度宜人,沒有壓迫感。要引導小鎮居民養成熱愛生活,富有生活情趣,從陽臺和圍墻種花開始。

    要想讓人的腳步慢下來,讓游客甚至想停下來拍照、散步、聊天,需要有一定的條件。小一點的,是處處可見的窗戶和陽臺上的花卉;中一點的,是熱情淳樸的居民;大一點的,是和諧美麗的城鎮鄉村。鄉村道路自然也不能又直又寬,讓人不自覺地降低車速,在蜿蜒中讓人欣賞不同角度的美景。歸結起來,就是把旅途變游路,道路兩邊變景點,就是“五園化一園”的“公園化”。

    如何引導人們享受慢生活?首先,應該保護好生態環境,處處青山綠水,做到“鎮是宜居區,鄉是生態園”;其次,要營造好鄉村風貌,通過規劃控制和引導,讓居民在改善居住條件的同時,保留自己傳統民居風格,保持風貌的協調性;第三,要營造濃郁的文化氛圍。第四,要建設大量的茶館、酒吧、咖啡廳、博物館、公園和綠道體系,讓人有坐下來休閑或者散步慢行的場所空間。最后,要從觀念上引導居民和游客,甚至與國際慢餐協會、世界慢城組織等開展合作交流,打造“慢城”。

    

九、旅游投資項目的選擇,要考慮三個因素:一是投資門檻,如資金門檻、土地門檻、拆遷門檻,二是盈利模式,賺什么人的錢,怎么賺他們的錢,能夠賺多少錢,三是投資風險,如政策風險、資金風險。所有的投資項目都是要這樣考慮之后再決定。

    企業在投資旅游項目的時候,要專門研究政策。要領會政策,用足政策,爭取政策。要從多個部門多個渠道爭取支持。要把項目的“高度”做上去。一旦成為龍頭、標桿和示范,就可以專享特殊政策,走上發展快車道。

    

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